大家帮2026年北京土地的第24篇推送
朝阳酒仙桥迎来今年首宗宅地出让。
今天出让的1019-0013-1地块，共吸引招商、越秀、建发、保利、中海新城、绿城6家国央企报名参拍。
最后，经过254轮线上+现场报价，中海新城以46.814亿，25.84%溢价率，将酒仙桥地块收入囊中。
至此，北京2026年宅地土拍总计来到23组，成交总金额更新至394.125亿。
2026年北京宅地土拍成交地图
具体的成交信息是↓↓↓
地块名称：北京市朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0013-1地块；
拿地房企：中海新城；
成交金额：46.814亿元（溢价率25.84%）；
住宅楼面价：8.11万/平。
因为北京宸园和中海萬吉玖序的热销，酒仙桥宅地的关注度也变得非常高，业内和市场也非常期待中海新城准备在这块地上打造什么样的产品？
酒仙桥地块3D实景图
先看地块位置和周边配套。
环线位置方面，酒仙桥0013-1地块位于朝阳东四环至东五环之间，具体位于朝阳区酒仙桥街道，属于酒仙桥连片城市更新单元CY00-1019街区核心。
板块定位为朝阳东北四环成熟更新片区，是东四环为数不多的大规模连片旧改板块。
交通配套方面，地块距离地铁14号线将台站约800米，步行约12-14分钟可达；距离东风北桥站约700米。北侧紧邻城市主干道酒仙桥路，到东四环主路直线距离在600米左右。
虽非地铁上盖，但双地铁辐射的配置在东四环改善盘中已属不错。
0013-1地块周边配套
商业配套是酒仙桥地块的一大亮点。地块南侧不到200米便是久隆生活广场，步行约3分钟可达。北侧500米左右，地铁将台站附近有颐堤港购物中心及在建的颐堤港二期太古坊综合体，可满足进阶消费需求。
医疗方面，清华大学第一附属医院（华信医院） 近在咫尺。生态方面，将台滨河公园为片区提供基本的休闲支撑，西南侧直线不到1公里就是朝阳公园。
教育方面，地块斜对面规划清华附中九年一贯制学校（酒仙桥校区） ，这是片区最大的教育利好预期。现有公立学校包括酒仙桥中心小学、日坛中学东润分校等。
需要注意的是，清华附中酒仙桥校区目前仍为规划阶段，正式落地时间、办学规模尚未官宣，存在一定的不确定性。
综合来看，酒仙桥0013-1地块属于双地铁辐射+成熟商业配套+连片旧改红利的组合，板块高端改善需求已被北京宸园和中海萬吉玖序反复验证。
再来看地块本身。
图源地块规划文件
此次出让的酒仙桥0013-1地块，体量并不大，用地面积2.31万平，地上规划建筑控制规模5.775万平。
地块容积率为2.5，建筑限高80米，建筑密度30%，绿地率30%。
2.5的容积率，相较于北京宸园、中海萬吉玖序的2.8，有所降低，是当前酒仙桥更新片区出让住宅用地中的最低容积率。一定程度上将，**地块在密度指标上更具改善属性。
同时80米限高加上30%的建筑密度，为打造高低搭配的围合式社区提供了充足空间。
值得注意的是，这块地经历了规划调整优化。
年初的朝阳区供地计划中，酒仙桥0013地块整体占地4.27公顷，容积率2.8，限高60米。进入正式供应后，地块被拆分为东西两部分，西侧0013-1地块，也就是今天的**地块先行入市。原捆绑的托幼用地调整至东侧0013-2地块范围内。
图源地块规划文件
地块的纯住宅属性、规整的矩形形态和剔除捆绑配套，使开发难度大幅降低。
不过，地块也有一些硬性约束。
地块东南侧包含4米宽半幅街坊路，需由本项目同步建设、永久对外开放，另外半幅路由东侧0013-2地块实施。两家开发主体需签署协同建设协议，统筹道路、管线、景观、交通组织。
此外，北侧紧邻酒仙桥主干道，首排楼栋存在交通噪音，需配置高性能隔声窗。
最后看价格方面。
酒仙桥0013-1地块的挂牌起始总价是37.2亿元，按照57750平住宅规模计算，名义起始楼面价约6.44万元/平。
最终，中海新城拿下地块的总代价是46.814亿，粗算住宅成交楼面价，达到8.11万/平。
周边新房方面，最直接的参照物是地块东侧不到500米的北京宸园和中海万吉玖序。北京宸园楼面价约6.6万元/平，2024年10月开盘，606套房源目前已基本售罄，成交均价11万+/平，累计网签突破100亿元。
北京宸园网签数据（7.28）
中海萬吉玖序楼面价约6.44万/平，2025年4月取证，共370套，目前网签292套，去化近8成。
中海萬吉玖序网签数据（7.28）
两个项目都热销，也充分验证了酒仙桥板块千万级改善客群的购买力。
而有句话古话“一生二、二生三、三生万物”，当**在酒仙桥板块落下第三个高端改善项目，板块的豪宅氛围或许能形成。
周边二手房方面，整个酒仙桥大板块二手房挂牌均价在5.2万/平左右。
图源贝壳找房官网
具体到中海新城新地块周边，阳光上东挂牌均价在8.1万/平，壹亮马在9.4万/平左右，其他酒仙桥老旧公房（如酒仙桥各街坊）挂牌价在3.7-5.9万元/㎡之间，新房与二手房之间价格断层明显，新旧产品价值分化巨大。
图源贝壳找房官网
综合来看，在北京宸园基本清盘，中海萬吉玖序主打超大户型形成差异化空档的当下，0013-1地块凭借2.5的最低容积率和纯住宅无捆绑的优势，具备打造差异化改善产品的空间。
不过，地块缺乏天然河道景观，占地面积小也不利于打造大的园林景观，以及东侧0013-2地块未来的竞争压力，都是需要直面的挑战。
中海新城准备在酒仙桥板块做出差异化的改善产品，值得持续关注。
以上。
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